Crypto Mortgages in US Face Valuation Risks, Regulatory Challenges

• Ключевые выводы:

– Новые возможности для заемщиков: Внедрение криптовалют в качестве актива для ипотечного кредита может расширить возможности молодых американцев для покупки жилья.
– Регуляторная неопределенность: Несмотря на движение в сторону признания криптовалют, остается значительная неопределенность в регулировании.
– Политические аспекты: Инициатива поддерживается политическими фигурами, однако сталкивается с критикой и неизвестностью в законодательной области.
– Оценочные риски: Из-за волатильности криптовалют, возможные обесценения могут повлиять на их восприятие как обеспечения.

WEEX Crypto News, 2026-01-22 07:35:36

Новые горизонты для криптовалютной ипотеки в США

В январе 2026 года компания из Пенсильвании, Newrez, объявила о том, что начнет принимать определенные криптовалютные активы при рассмотрении заявок на ипотечные кредиты. Этот шаг, который вступит в силу в феврале, повлияет на ипотечные кредиты для домов, рефинансирования и других инвестиционных объектов. Решение Newrez стало следствием директивы Федерального агентства жилищного финансирования США (FHFA) от июня 2025 года, в которой агентство поручило Fannie Mae и Freddie Mac разрабатывать планы по признанию криптовалют в заявках на кредиты.

Криптовалюты получили хотя бы частичное признание от двух крупных государственных предприятий, которые обеспечивают ликвидность и стабильность ипотечных рынков. В это время председатель компании по управлению казначейством Bitcoin (BTC) Strategy, Майкл Сэйлор, отметил, что “будущие поколения будут помнить это как момент, когда Bitcoin вошел в американскую мечту”. Однако, несмотря на указания жилищных властей и растущее признание, эмитенты по-прежнему избегают рисков, а регуляторная ясность остается неустойчивой.

Криптовалютная ипотека дает шансы молодым американцам

Расширение “американской мечты” — то есть владение жильем — было одним из главных мотивационных факторов для принятия решения FHFA. В официальной директиве директор агентства, Билл Пулт, написал, что криптовалюта должна рассматриваться как часть цели компаний “обеспечить устойчивое, долгосрочное владение жильем”. Уровень владения жильем в США оставался относительно стабильным на протяжении последних 60 лет. В недавние годы средний возраст владельцев жилья резко увеличился — с 39 лет в 2010 году до почти 59 через 15 лет. Это показывает, что среди новых участников рынков недвижимости мало представителей поколений Миллениалов и поколения Z.

Концентрация домов в руках крупных инвесторов ухудшается из-за присутствия крупных институциональных инвесторов на рынке жилья. В отчете Hamilton Project 2023 года сообщалось, что так называемые “мега-инвесторы” владели до 27% арендного жилья на одну семью в Атланте, 45% в Мемфисе и 37% в Бирмингеме.

Большинство владельцев криптовалют моложе 44 лет. Учет их криптоактивов в ипотечных заявках может, хотя бы в малой мере, сделать владение жильем доступнее для молодых инвесторов. Пулт недавно заявил в интервью CNBC, что “мы делаем все возможное, чтобы сделать жилье более доступным”. Одна из причин, почему мы это делаем с криптовалютами — огромная возможность для помощи в доступности жилья.

Ожидания к снижению оценок криптовалют

FHFA может немного приоткрыть дверь для криптовалют, но имеются оговорки. Актив должен храниться на регулируемых в США биржах. Fannie Mae и Freddie Mac также должны учитывать управление рисками. Хотя агентство способно направлять компании давать рекомендации и проводить оценки, FHFA не может заставить индивидуальных кредиторов принимать криптовалюту.

Даже если кредиторы принимают криптовалюту, они могут не принимать все альткоины. Чарльз Уэлен, председатель Whalen Global Advisors, сказал CNBC, что “существуют кредиторы, готовые работать с Bitcoin”. Указанные виды кредитов возможны, но в основном ограничены рынками “частной метки” или “джамбо”. “Это не те ипотеки, которые будут проданы Fannie Mae или Freddie Mac”, отметил Уэлен.

Крипто-инвесторы могут быть разочарованы необходимостью “убыточной оценки” своих криптовалют. Чтобы управлять известной волатильностью криптовалют, кредиторы могут предположить, что цена криптовалюты упадет, уменьшая ее ценность как залога.

Политика и будущее криптовалютной ипотеки в США

Криптовалютная ипотека может также иметь политический аспект. Пулт заявил, что его июньский приказ частично “соответствует видению президента Трампа сделать США криптовалютной столицей мира”. Дарил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, отметил, что приказ “помогает нормализовать криптовалюту, легитимизировать ее”. Уэлен добавил, что это движение больше политическое, чем существенное.

Ведущие демократы открыто противились этому шагу. Пять сенаторов, включая критику криптовалюты Элизабет Уоррен и бывшего кандидата в президенты Берни Сандерса, подписали письмо с утверждением, что Пулт ставил политику выше рисков для финансовой системы. Они заявили, что “ваш приказ гласит, что ‘каждое предприятие должно подать заявку и получить одобрение от своего Совета директоров”, однако вы в настоящее время являетесь председателем каждого Совета и включили в их состав представителей FHFA и своих союзников по отрасли.

На фоне этого, законодатели-республиканцы пытались закрепить приказ в законе. Сьюзан Ламмис, сенатор от Вайоминга, представила законопроект “Закон о ипотеке XXI века” в июле 2025 года для достижения этой цели. Законопроект застрял в Комитете по банковской деятельности, жилищному хозяйству и городским делам.

Интерес к криптовалютным займам может иметь свои пределы. Уэлен отметил, что основным кредиторам может быть трудно поддержать законопроект из-за рыночного риска между тем, когда криптовалюта принимается во внимание для займа и когда ее конвертируют в доллары.

Пока кредиторы рассматривают приказ и его последствия для своих бизнес-моделей, администрация Трампа стремится снизить стоимость жилья. В этом месяце администрация предложила различные идеи, включая разрешение американцам использовать свои пенсионные накопления, такие как планы 401(k), для первоначальных взносов. Трамп также предложил запретить крупным институциональным инвесторам покупку жилья на одну семью.

В Вашингтоне существует политический импульс в поддержку криптовалют, от стейблкоинов до криптовалютной ипотеки. Однако большая часть этого импульса и все возможные эффекты для доступности жилья зависят от того, считают ли кредиторы это выгодным деловым решением.

FAQ

Что такое криптовалютная ипотека?

Криптовалютная ипотека — это процесс, в котором криптовалютные активы принимаются в расчет при подаче заявки на ипотечный кредит, обеспечивая альтернативное обеспечение для заёмщика.

Какие криптовалюты принимаются в расчет при криптовалютной ипотеке?

Чаще всего принимаются только проверенные криптовалюты, такие как Bitcoin, и только при условии их хранения на регулируемых в США биржах.

Какие потенциальные риски связаны с криптовалютной ипотекой?

Основные риски связаны с волатильностью криптовалют, что может уменьшить их ценность как обеспечения, а также с регуляторной неопределенностью.

Можно ли использовать криптовалюту как единственное обеспечение для ипотеки?

Это зависит от кредитора, однако часто криптовалюта используется как дополнение к традиционным видам обеспечения, а не как замена.

Каковы политические перспективы будущего криптовалютной ипотеки?

Политическая поддержка инициативы неоднозначна, и все зависит от изменений в законодательстве и восприятия кредиторов.